時間：11月13日下午地點：深圳威尼斯酒店主題：國際前海豪宅資本論主辦方：南方都市報承辦：深圳市美地佳置業有限公司主持人：廣東衛視鄧璐嘉賓：施永青 中原集團創辦人、國際知名地產人士鄒兵 深圳市城市規劃協會會長、深圳市規劃國土發展研究中心總規劃師華偉 華東師大房地產系主任、東方房地產學院院長兵馬未動，儲存倉糧草先行。得益于國務院特批的22條先行先試政策和國家特殊戰略定位的改革紅利催化，在前海的產業還沒有起來的時候，前海的土地已經連續拍出了兩塊“地王”。土地的價格反映出開發商對區域開發未來前景預期的信心，正如福田C B D帶動香蜜湖片區，南山科技園帶動紅樹灣片區，前海新區的崛起勢必會帶旺周邊的居住、商業、現代服務需求，也將對周邊區域房價產生不可避免的影響。但，前海小小的15平方公里到底能產生多大的價值？當前已經火熱的“前海”概念樓盤價格是否已經被嚴重透支？11月12日，本報舉辦“國際前海豪宅資本論壇”，特邀中原集團創始人施永青、經濟學家華偉等知名專家學者就這一話題展開探討。成長空間：已有2563家企業掛牌，規劃就業人口將近80萬作為國家級新區，前海從一出生就注定與眾不同。據有關機構測算，在這片小小的15平方公里的土地上，至2020年時將產生1500億的G D P產值，成為深圳乃至中國單位產值最高的地區，這相當于當下深圳每平方公里產值的25倍，單位面積G D P為香港3倍。如果以G D P來論，小小的前海將會再造一個深圳。截至目前已有2563家企業在前海掛牌，註冊資本超過2000億。去年6月，國務院批准並支持前海實行比經濟特區更特殊的22條先行先試政策，支持著前海在金融、財稅、法制、人才、教育醫療及電信六個方面迅速建設。政策的支持吸引了�多企業和人才入駐。類比于上海自貿區，華東師大房地產系主任華偉認為，中國市場經濟要發展必然尋求新的動力源，天生的動力源就是上海和深港，“上海三年內自貿區估計會吸引30萬-50萬中高端人才，才能勉強完成這個戰略布局，而深圳坐享其成就有一個現成的國際金融中心香港”。深圳市規劃國土發展研究中心總規劃師鄒兵介紹，到2020年深圳可用建設用地只有幾十平方公里，前海15平方公里將是深圳目前經濟特區內僅存的最完整的一塊寶貴的用地，未來前海提供就業人口將近80萬，2600萬總建築面積，但前海功能定位主要以發展高端現代服務業為主，並不是一個住宅區。“前海規劃的居住用地僅380萬平方米，僅能滿足將近30萬人口的居住需求。這意味著有50萬居住配套要靠前海之外的周邊區域解決，從地理位置上看，首選就是蛇口半島。”鄒兵補充，從規劃來看，前海就不僅僅是這15平方公里，它包括北邊寶安中心區、東南邊後海中心，甚至整個蛇口半島都可以是大前海概念當中。土地預期：首拍“地王”要賣5萬元/平方米以上，比肩關內傳統豪宅區從前海已經成交的三宗地塊來看，7月26日卓越置業以3.72萬元/平方米和3.93萬元/平方米的實際成本價(扣除移交面積)將兩塊地收入囊中，8月16日華潤置業又以3.67萬元/平方米的實際成本價將一塊收入囊中。卓越集團總裁李曉平在接受南都記者專訪時曾表示，現在賣的話最低也不能少于5萬元/平方米，而且一兩年後不可能還是這個價格。對比深圳在售傳統豪宅及高端商務公寓發現，目前羅湖、福田傳統豪宅均價在4.5萬-5萬元/平方米，南山後海豪宅區房價也在5萬-6萬元/平方米，而一些高端商務公寓，如深業上城開盤均價6.3萬元/平方米，東海國際公寓目前均價也在6.8萬元/平方米左右。這意味著這三宗地最快能回籠資金的公寓部分，目前的價格預期已比肩于傳統的關內豪宅物業。“地價就是反映投資者對未來的預期，所以其實無論上海也好、深圳也好，這兩個地區大家都是投入了無限的希望，不僅僅是希望，還是真金白銀投入進去。”中原地產創始人施永青認為，豪宅並不是看產品打造，區域的價值才真正決定物業的價格是否是豪宅。他介紹，香港豪宅區的形成一部分是規劃所致，另一部分則是一些歷史上形成的傳統豪宅區，比如何文田、九龍的嘉多利山等。施永青房價難大跌，防泡沫主要是調信貸談房價：一線城市大跌機會幾乎為零南方都市報：有些人估計三中全會之後房價會大跌，也有人說房價會大升，您怎麼看？施永青：我只能夠說，房價大跌從整體來說機會幾乎是零，尤其是一線的大城市。大升呢，如果是市場決定的話，我看很多大城市是有條件大升的，只是在政策的控制下沒法完全反映出來。中國的房地產價格在過去20多年來，基本上都在一步步地上升，甚至上升的幅度比經濟增長的幅度還要快。南都：20多年來房價能夠穩步一路上漲的原因是什麼？施永青：房地產的價格由兩個組成，一個是建築費，另一個就是地價。隨著生產力上升，土地價格自然就會上升。這幾年中國的經濟增長每年都靠近雙位數字，所以地價也會靠近雙位數字增長。地價反映了土地上人的生產能力的提升，生產力提升了，負擔樓價的能力會提升，經濟發展快了，對商業地產的需求也會增加，所以這個是造成中國地價、房價一路上升的原因。現在中國政策出了問題，管不好的原因就是很多時候想抹煞掉土地的投資功能，只是重視使用功能。房地產價格的上升不但反映經濟增長的需要，反映老百姓住房的需要，也相當一大部分是反映投資者儲藏財富的偏好。談泡沫：房地產泡沫不在價格上，而在過度借貸上南都：現在國內房地產市場到底有沒有泡沫？施永青：按照西方說法，中國有房地產泡沫，我自己認為中國真的有房地產泡沫，不過不是在樓價上。房地產泡沫有三種主要的模式，其一是房價過高，現在中國的政府、社會都是盯在這個問題上，覺得上海、北京、深圳房價太高，要把房價壓下來，這是斷錯症，房價在深圳、北京的高，是有客觀基礎的，不是打壓的對象。中國房地產泡沫表現在過度借貸，在2010年、2011年這段時間中央收緊了對房地產的開發信貸。而開發商沒有錢，只能通過銀行、財務公司、投資公司搞了很多理財產品、信托產品，但背後都是用房地產做抵押的。現在中國的地方債、銀行的外債據估計有19萬億，但政府又不能夠讓房價真地垮掉，如果房價崩潰，信托產品就沒法還錢，這些地方債、銀行的信托產品、理財工具都會一連串地變成社會問題，因為這些錢很多是普通老百姓拿出來的。所以我認為在當下，中央政府既要防止房價升得更高，避免普通買不起房的尤其是年輕人怨氣太大，但是也不可能讓房價大幅下跌，使地方債銀行的負債出問題。房地產泡沫另一個表現模式 是 建 設 過度。主要不在一線城市，一線城市接受人口的能力很大，所以一線城市過度借貸也好、過度建設也好、過度價格也好，都可能因為人口增加、城市化、生產力上升，慢慢地消化掉，現在出問題的是三、四線城市的過度建設。前兩年政府在一線城市限購限貸，希望資金能流到西北三、四線城市，但三、四線城市的城市規劃能力低，地方政府又沒有經驗，有些地方完全不顧經濟增長需求和人口迷你倉最平長情況。有些地方空置房比這個地方人口總數還多，幾代人也消化不了，變成鬼城，這種情況實際是浪費嚴重，社會資源沒有好好利用。如已經問題暴露的像鄂爾多斯、溫州這些地方，我認為房價就不可能再上升。南都：最近很多房企加強金融方面投資，是在防範風險嗎？施永青：金融業跟房地產其實是兩類不同的行業。金融業在資本主義社會被看成是增值最高的行業。全世界最富裕的地方，全世界大都會都是做金融業為主的，比如紐約、倫敦、香港，所以在金融業發達的地方，因為他產生一大批收入很高的人群，就可以去支撐豪宅發展。金融業裡面產生的人除了老闆之外，還有一大批管理人員，他也是高收入的人，所以他就可以支撐我們比較高的樓價。但是你搞了房地產，就不一定有金融業。搞金融業，就一定有房地產，兩個是不一樣的。房地產是支撐經濟發展的，他本身不是經濟發展的動力，一個社會不能靠搞房地產真地發達起來。中央政府現在也很明確，不想再依賴房地產作為經濟的火車頭，一個國家它在經濟發展要很平衡的，不能單搞房地產，還要搞一些基礎工業，也要搞金融業，也要搞國防業、通訊業，要一個平衡的發展，這是金融業跟房地產不可能一起去談的原因。談深港：兩地房價其實已經拉近了很多南都：深港兩地房價差別這麼大，前海的發展會給我們帶來什麼樣的變化？施永青：深港兩地房價的差異，其實已經相對拉近了很多。以深圳的人均G D P跟房價的比例來說，是深圳的房價比香港房價還要高。這與深圳人在投資房地產方面的偏好更強有關，吸引資金的能力更高。而最近香港也提出了很多新的辣招，我相信香港的房價在未來一段時間里會向下調的，所以兩地房價會進一步接近。前海的出現，主要功能就是中國在改革開放的時候要找一些地方試點，使中國在外匯上跟國際接軌，在經營模式上也想向國際接軌，但是要接軌，就想找一些點去嘗試，這就是出現了前海、上海自貿區的主要原因。不難預期在這些試點地區，中央會在政策上更開放，更允許做新的嘗試，除了某些個別政策上開放之外，中央也想打造一個整體性的營商環境使得經濟創造力都可以在這些地方釋放出來。南都：您談到從人均G D P的角度，深圳房價甚至比香港要高，那在前海概念之下，前海豪宅的價值有沒有被透支？施永青：因為中國內地投資產品的選擇比較少，沒地方投就投房地產。另外，中國有一批人不是做生意的人，靠手中權力關係賺錢，這些人不懂做實業，只能投資房地產，所以流進房地產的資金特別多。如果以後有更多投資渠道，有更多企業家賺到錢，做生意做得好的人，賺的錢一定比靠投資房地產的人賺的錢多，這樣社會才合理。華偉前海豪宅還處於起步價南都：基於前海規劃，前海的住宅已賣到4萬多元/平方米，你怎麼看這個價格？華偉：我覺得單價4萬元不算高，應該算是一個起步價。關鍵是看在新的定位之下值不值得。如果你問我，天津的濱海新區房價4萬元了那就是泡沫，我覺得那裡2萬元才差不多。但深圳和香港比鄰，4萬這個價格還有成長空間，現在是力還沒發出來，還沒過癮，何來透支？南都：等到過癮時，會不會趕超香港的豪宅價格？華偉：國內的豪宅成長速度一定超過香港，中間的價差肯定會有大幅度的縮減。投資不要買最貴的，而是要買最有成長性、最安全的產品。南都：預期達到“過癮”，還需要幾年？華偉：中國未來5年的經濟能否平穩發展，就靠華東的上海以及華南的前海了。而豪宅要接軌香港水平，可能還需要10年左右。南都：深圳今年房價漲了30%，今年市場上賣的豪宅公寓價格也達到了七八萬元了……華偉：(搶過話)應該這麼說，深圳才出現七八萬元的房子！上海老早就很多單價過10萬元的樓盤。6萬、8萬元的房子在北京、上海比比皆是，中關村旁邊的二手房都賣十幾萬一平方米。他的未來、他的地段、他的功能就值這個價格。可以說，豪宅就是經濟的引擎，是地區經濟的晴雨表。南都：按你的意思，前海豪宅還屬於起步價，那整個深圳的豪宅是不是也屬於起步價？華偉：不一定。前海的豪宅是高鐵，深圳其他板塊的豪宅可能就是動車。豪宅不一定是裝修多貴、房型多奢侈，就算把湯臣一品搬過來，也未必能賣出那樣的價格。關鍵是“功能定位”，前海的定位就是華南最高端、中國最高端，並且還有香港，所以天時地利人和。巴掌大的十幾平方米公里，要蓋2000萬平方米的房子，你不搶這裡的房子，還去搶什麼？精彩語錄“現在中國的政策出了問題，管不好的原因就是我們很多時候都想抹煞掉土地的投資功能，只是想房子拿來用，只是重視使用功能，不重視土地的投資功能。”——— 施永青“我們不應該把深圳豪宅跟全世界豪宅比，應該跟全世界成熟的金融中心相比。當一個國家在崛起，一個產業在擴張，這樣的時候，一個金融中心絕對體現出高地價、高房價。”——— 華偉“為什麼選擇前海？與香港共建國際都會是深圳建設國際化城市一個重要路徑，這是我們從本世紀初就開始的判斷。從經濟總量來說深圳與新加坡、香港略有差距，但是實際上很快，深圳在2015年會超過新加坡，原來是2020年前跟香港持平，很可能這個時間會提前到來。”——— 鄒兵焦點話題深港豪宅價格差距會縮小“三中全會過後，明確了市場的主導地位，在這樣的情況下，中國市場經濟要發展必然尋求新的動力源，而天生的動力源就是上海和香港，深港的融合一定會給深圳豪宅帶來新的機遇。”華偉拋出的這一話題引來熱議。據專家預測，前海金融中心建成後，每平方公里的產值預計將高達1000億元，是目前深圳平均值的3倍有餘，由此帶動區域房地產的價值上漲不言而喻。華偉表示，現在投資者對前海區域房價的疑慮，是沒有全面審視前海的價值。“以前深圳豪宅在產業為主的時代賣七八萬我認為已經很不容易了。但是在金融帶有話語主導的時代，賣七八萬太便宜了。就像2007年湯臣一品賣13萬元一平方米，大家都覺得太貴了，但現在回頭看怎麼樣？不僅是不貴，而且稀缺到買不到。”他進一步解釋，隨著人民幣國際化、全球化，中國在國際貿易裡面的定價權加強，華南產業重新通過金融服務完成轉型升級，前海豪宅有望替代香港的次豪宅，而深圳房價漲得比香港更快，深港兩地房價差距會進一步縮小。在香港，所謂豪宅均價動輒幾十萬一平方米以上，在2012年，傲璿以每平方米73.27萬港元的價格，再度刷新了香港豪宅單價紀錄。在香港人施永青看來，目前深港兩地房價的差異，其實已經相對拉近了很多。如果以人均G D P跟房價比例計算，深圳的房價甚至比香港房價還要高。“這與深圳人喜歡投資房地產方面的偏好有關，吸引資金的能力更高。”他認為，在前海這類試點地區，中央會在政策上更開放，都是未來經濟的亮點，帶動整個中國經濟發展。不過鄒兵作為規劃專家，表示些許擔憂：“從我個人來說還擔心前海走得太快，其實前海是深圳非常稀缺的規模相對比較大的一塊完整的淨地，因為稀缺，才值得珍惜。深圳畢竟比不上內地很多城市，動輒能開發上百平方公里、上千平方公里。”採寫：南都見習記者 詹燕燕 記者 張銳宣攝影：奧一網 張楊迷你倉
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